Od kilku lat opisuję różne inwestycje golfowe, przedstawiam architektów, doradzam, jak budować pola golfowe. Tym razem chciałbym przedstawić potencjalnym inwestorom cały proces inwestycyjny – od koncepcji do funkcjonowania klubu golfowego. Ze względu na ograniczone łamy czasopisma mogę te kwestie zaledwie zasygnalizować, bo każdy etap inwestycyjny nadaje się na odrębny artykuł. Chciałbym jednak przedstawić swoisty mały poradnik dla wielu osób zainteresowanych budową pola golfowego.
Oczywiście na początku jest koncepcja. Pomysł, który często wynika z chęci inwestowania w rozwijającą się nową branżę, czasami z chęci spełnienia swojego marzenia, a czasami (znamy takie przypadki) z chęci udowodnienia komuś czegoś. Jakiekolwiek jednak są motywy decyzji, jej realizacja powinna się odbywać w sposób planowy. Jak każda inwestycja, także i ta wymaga skalkulowania ryzyka, określenia celów i żelaznej egzekucji zamierzonych działań.
Pierwsze pytanie, na które musimy sobie odpowiedzieć, brzmi: „Czy nas na to stać?” Często spotykam się z naiwnym przekonaniem, że samo posiadanie kilkudziesięciu hektarów wystarczy. Niestety nie, chyba że jest to kilkadziesiąt hektarów pod Warszawą z dobrym dojazdem i infrastrukturą. Niemniej bardzo atrakcyjny teren w pobliżu dużej aglomeracji zwiększa szanse powodzenia. Łatwiej wtedy zainteresować wspólników venture capital czy bank zainwestowaniem pieniędzy.
Żeby jednak wiedzieć, czy nas na to stać, musimy sobie postawić kilka pytań. Po pierwsze: ile należy zainwestować w budowę i wyposażenie pola?; po drugie – kiedy inwestycja osiągnie próg rentowności, a co za tym idzie, jak długo i ile należy do inwestycji dopłacać? Rzadko bowiem zdarza się, że inwestycja w pole golfowe osiąga próg rentowności już w pierwszym roku.
Inwestycje golfowe mogą mieć bardzo różny rozmiar, dlatego budżet będzie zależał głównie od tego, czy decydujemy się na budowę driving range’u, krótkiego pitch & putt czy pełnowymiarowego mistrzowskiego pola 18-dołkowego. Siłą rzeczy budowa driving range’u czy pitch & putt pociąga za sobą mniejsze inwestycje w infrastrukturę, a więc całkowity koszt inwestycji jest relatywny do rodzaju pola. I o ile driving range można zbudować i wyposażyć za 200-300 tys. zł, to budowa mistrzowskiej osiemnastki wraz z domkiem klubowym i wyposażeniem to koszt 2 mln dolarów lub więcej. Inwestycje golfowe można też prowadzić etapowo, budując np. 9-dołkowe pole z driving range’em, a wraz z rozwojem lokalnego popytu rozbudowując je do 18 dołków.
W swoim artykule skupiam się na inwestycji w 18-dołkowe mistrzowskie pole. Doświadczenia zachodnie wykazują, że choć jest to inwestycja długoterminowa, przynosi ona najlepsze zwroty.
Jak więc skonstruować budżet? W zależności od rodzaju pola wydatek na jego budowę może być bardzo różny, jednak są pewne minimalne kwoty, których raczej nie da się obniżyć, chcąc zachować coraz wyższe już w Polsce standardy w branży. O tym, jak różne mogą być te koszty, świadczyć może już wielki rozrzut w cenie gruntów pod budowę. Ciągle jeszcze można w Polsce kupić kilkadziesiąt hektarów atrakcyjnego z punktu widzenia golfa terenu nawet za 200-300 tys. zł. Ale już zakup takich terenów w atrakcyjnym miejscu może kosztować nawet dziesięciokrotnie więcej.
Podobnie rzecz się ma z projektem. Solidny projekt pola golfowego wykonany przez architekta zrzeszonego w Stowarzyszeniu Architektów Pól Golfowych może kosztować kilkadziesiąt tysięcy dolarów. Architekt z tzw. nazwiskiem to kilkaset tysięcy dolarów, a absolutnie najwyższy pułap, choć najczęściej nie mający uzasadnienia w jakości projektu, to koszt często przekraczający milion dolarów. Osobnym wydatkiem jest nadzór autorski, którego cena waha się od pięciuset do kilku tysięcy dolarów dziennie. Biorąc pod uwagę od kilku do kilkunastu wizyt architekta, jest to ekstrawydatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy dolarów.
Samo wykonanie pola to znów koszt, który może się drastycznie wahać. Zwykle bywa tak, że tzw. architekci z górnej półki mają najbardziej ekstrawaganckie, a co za tym idzie, kosztowne pomysły. Abstrahując jednak od jeziorek, strumyków i wodospadów czy piaskowych fairway’ów obsianych mietlicą, pole wykonane według standardów USGA to koszt rzędu 1-1,5 mln dolarów.
Myliłby się ktoś, myśląc, że po wybudowaniu pola obiekt jest już gotowy do zarabiania pieniędzy. Niestety, dojrzewanie pola to proces długi i kosztowny. Zwykle trwa pełen sezon wegetacyjny, co oznacza, że przez rok ponosimy wydatki na pielęgnację pola, nie uzyskując z niego przychodów. Należy dodać, że już wtedy trzeba ponieść dodatkowe nakłady na zakup maszyn i urządzeń do pielęgnacji. A także należy uwzględniać nie tylko sam zakup, ale również budowę i wyposażenie warsztatu oraz garażu z magazynem o powierzchni minimum 200-300 m kw. To kolejny wydatek rzędu 200-300 tys. dolarów. Nawet przy zakupie sprzętu używanego koszt ten wyniesie minimum 100 tys. dolarów. Sam budżet pielęgnacyjny to koszt utrzymania 5-6 greenkeeperów oraz koszt paliwa, nawozów, środków ochrony roślin i amortyzacji maszyn. Razem od kilkudziesięciu tysięcy dolarów rocznie w górę.
Inwestycja w domek klubowy powinna rozpocząć się po zakończeniu budowy pola. Najczęściej czas dojrzewania pola wystarcza na budowę domku klubowego, który przed uruchomieniem gry jest tylko zbędnym obciążeniem budżetu. W zależności od przewidywanego ruchu na polu i ambicji inwestorów domek klubowy to od 300 do 1000 m kw. budowli, a co za tym idzie kolejny nakład rzędu 150-500 tys. dolarów. Wraz z budową domku klubowego należy przewidzieć budowę drogi dojazdowej, jeśli obiekt ten jest oddalony od drogi publicznej. Często także przynajmniej część pola wymaga ogrodzenia.
Nie zapomnijmy o wydatkach wynikających z całej formalnej sfery prowadzenia inwestycji. Pozwolenie na budowę, ekspertyzy, porady prawne czy ubezpieczenia mogą stanowić nawet 2-3 proc. wartości inwestycji. Znaczącym kosztem, i to stałym, może być podatek od nieruchomości. Podejmując decyzję o budowie pola, warto więc sprawdzić, jaka jest wysokość podatków na terenie gminy, aby uniknąć później przykrych niespodzianek.
Odrębną kwestią jest sposób budowy pola. Najprościej jest zawrzeć umowę z generalnym wykonawcą. Jednak w Polsce niewiele jest firm, które mają doświadczenie w tej nowej branży, a firmy zagraniczne nie dość, że drogie, to muszą pokonać szereg barier natury formalnej, aby podjąć się takiego kontraktu. Najczęściej skłonne są one za dość duże pieniądze (200-300 tys. dolarów) pełnić nadzór budowlany. Dobrym wyjściem mogłoby się okazać zatrudnienie jednoosobowej firmy – menadżera projektu (koszt ok. 100 tys. dolarów), problemem jest jednak kwestia odpowiedzialności takiej firmy i ewentualnej egzekucji praw z tytułu niewłaściwego wywiązania się z umowy. Najlepiej w takim przypadku sprawdza się osoba przez kogoś polecona. Trzecim, najgorszym sposobem budowy pola, jest zatrudnienie menadżera bez doświadczenia. Wówczas pozostaje mieć nadzieję, że w trakcie budowy wszystkiego się nauczy. Być może tak, ale kosztem czasu i pieniędzy inwestora. A czas jest w przypadku budowy pola tak samo ważny jak pieniądze. Często jedno albo dwumiesięczne opóźnienie w budowie oznacza cały rok utraconych dochodów.
Ale wybudowanie pola to tylko połowa sukcesu. Należy je pielęgnować, a to wiąże się z kosztami, zatrudnieniem właściwej osoby na stanowisku head-greenkeepera. I znów stajemy przed dylematem – sprowadzić fachowca z zagranicy czy próbować z absolwentem wyższych uczelni rolniczych. Tutaj stanowczo sugeruję zatrudnienie rodzimej kadry, pod jednym wszakże warunkiem. Potencjalny kandydat powinien biegle władać językiem angielskim lub niemieckim. Po pierwsze – cała literatura branżowa jest napisana w tych językach, po drugie – aby zdobyć specjalistyczną praktyczną wiedzę, należy uczyć się za granicą. Najlepiej praktykując na dobrym polu golfowym w Anglii lub Niemczech. Dlatego jedną z pierwszych decyzji personalnych przy podjęciu decyzji o budowie pola powinno być zatrudnienie head-greenkeepera. Powinno to dać czas na ewentualne szkolenie, a także head-greenkeeper może w ten sposób poznać niektóre aspekty budowy pola przydatne w jego przyszłej pracy.
Odrębną kwestią jest zatrudnienie pozostałego personelu, spośród którego najważniejszą osobą będzie tzw. head-pro, czyli klubowy nauczyciel. Wbrew pozorom dobry nauczyciel może znaczyć dla pola więcej niż dobre pole dla nauczyciela. Często swoją charyzmą potrafi przyciągnąć na pole rzesze klientów, którzy pozostaną wierni klubowi przez długie lata. Doświadczony head-pro to również nieoceniona pomoc w organizacji życia klubowego oraz ekspert w organizacji turniejów. Wybór head-pro to w dużej mierze decyzja oparta na intuicji. Dobry nauczyciel to „dobry duch” pola.
Pole to także dobrze zaopatrzony sklep golfowy, restauracja, wypożyczalnia sprzętu, czyli znów koszty, koszty i koszty. Każdy z tych kosztów jednak to inwestycja w dodatkowe źródła przychodu i tak naprawdę tylko od zasobności portfela inwestora i realizacji biznes planu zależy, jak wykorzystany zostanie potencjał rynku.
