Pole: jak i za ile?
Jak wygląda proces budowy pola golfowego od koncepcji do funkcjonowania klubu? Przedstawiam mały poradnik dla osób zainteresowanych budową pola golfowego. Mogę te kwestie zaledwie zasygnalizować, bo każdy etap inwestycyjny nadaje się na odrębny artykuł.
Na początku jest koncepcja. Pomysł często wynika z chęci inwestowania w rozwijającą się branżę, z chęci spełnienia swojego marzenia, a czasami (znamy takie przypadki) z chęci udowodnienia czegoś komuś. Jakiekolwiek są motywy decyzji, jej realizacja powinna się odbywać w sposób planowy. Jak każda inwestycja, także ta wymaga skalkulowania ryzyka, określenia celów i żelaznej egzekucji zamierzonych działań.
Driving czy osiemnastka?
Pierwsze pytaniem, na które musimy sobie odpowiedzieć, brzmi: „Czy nas na to stać?” Często spotykam się z naiwnym przekonaniem, że samo posiadanie kilkudziesięciu hektarów gruntu wystarczy. Niestety nie, chyba że jest to kilkadziesiąt hektarów pod Warszawą z dobrym dojazdem i infrastrukturą. Niemniej bardzo atrakcyjny teren w pobliżu dużej aglomeracji zwiększa szanse powodzenia. Łatwiej wtedy zainteresować wspólników venture capital czy bank zainwestowaniem pieniędzy.
Żeby wiedzieć, czy nas na to stać, musimy sobie postawić kilka pytań. Po pierwsze: ile należy zainwestować w budowę i wyposażenie pola? Po drugie – kiedy inwestycja osiągnie próg rentowności, a co za tym idzie, jak długo i ile należy do inwestycji dopłacać? Rzadko bowiem zdarza się, że inwestycja w pole golfowe osiąga próg rentowności już w pierwszym roku.
Inwestycje golfowe mogą mieć różne rozmiary, dlatego budżet będzie zależał głównie od tego, czy decydujemy się na budowę driving range’u, krótkiego pitch & putt czy pełnowymiarowego mistrzowskiego pola 18-dołkowego. O ile driving range można zbudować i wyposażyć za 200-300 tys. zł, o tyle budowa mistrzowskiej osiemnastki wraz z domkiem klubowym i wyposażeniem to koszt 2 mln dolarów lub więcej. Inwestycje golfowe można prowadzić etapowo, budując np. 9-dołkowe pole z driving range’em, a wraz z rozwojem lokalnego popytu, rozbudowując je do 18 dołków.
Skupmy się na inwestycji w 18-dołkowe mistrzowskie pole. Doświadczenia zachodnie wykazują, że choć jest ona długoterminowa, przynosi najlepsze zwroty.
Za co płacimy?
Jak skonstruować budżet? Są pewne minimalne kwoty, których raczej nie da się obniżyć, chcąc zachować coraz wyższe już w Polsce standardy. O tym, jak różne mogą być koszty takiej inwestycji, świadczyć może już wielki rozrzut w cenie gruntów pod budowę. Ciągle jeszcze można w Polsce kupić kilkadziesiąt hektarów terenu atrakcyjnego z punktu widzenia golfa nawet za 200-300 tys. zł. Ale już zakup gruntu w atrakcyjnym miejscu może kosztować nawet dziesięciokrotnie więcej.
Podobnie rzecz się ma z projektem. Solidny i wykonany przez architekta zrzeszonego w Stowarzyszeniu Architektów Pól Golfowych może kosztować kilkadziesiąt tysięcy dolarów. Architekt z nazwiskiem to kilkaset tysięcy dolarów, a absolutnie najwyższy pułap, choć najczęściej nie mający uzasadnienia w jakości projektu, to koszt często przekraczający milion dolarów. Osobnym wydatkiem jest nadzór autorski, którego cena waha się od pięciuset do kilku tysięcy dolarów dziennie. Biorąc pod uwagę kilka do kilkunastu wizyt architekta, jest to ekstrawydatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy dolarów.
Samo wykonanie pola to znów koszt, który może się drastycznie wahać. Zwykle bywa tak, że architekci z górnej półki mają najbardziej ekstrawaganckie, a co za tym idzie kosztowne pomysły. Abstrahując jednak od jeziorek, strumyków i wodospadów czy piaskowych fairwayów obsianych mietlicą, pole wykonane według standardów USGA to wydatek rzędu 1-1,5 mln dol.
Po wybudowaniu pole nie jest jeszcze gotowe do zarabiania pieniędzy. Niestety, jego dojrzewanie to długi i kosztowny proces. Zwykle trwa pełen sezon wegetacyjny, co oznacza, że przez rok ponosimy wydatki na pielęgnację, nie uzyskując przychodów. Już wtedy trzeba ponieść dodatkowe nakłady na zakup maszyn i urządzeń do pielęgnacji. Budżet na zakup maszyn i urządzeń powinien uwzględniać nie tylko ich zakup, ale również budowę i wyposażenie warsztatu oraz garażu z magazynem o powierzchni minimum 200-300 m kw. To kolejny wydatek rzędu 200-300 tys. dol. Nawet kupując sprzęt używany, zapłacimy co najmniej 100 tys. dol. Budżet pielęgnacyjny zawiera koszt utrzymania 5-6 greenkeeperów, cenę paliwa, nawozów, środków ochrony roślin i amortyzacji maszyn. Razem od kilkudziesięciu tysięcy dolarów rocznie wzwyż.
Inwestycja w domek klubowy powinna rozpocząć się po zakończeniu budowy pola. Najczęściej czas dojrzewania pola wystarcza na budowę domku, który przed uruchomieniem gry jest tylko zbędnym obciążeniem budżetu. W zależności od przewidywanego ruchu na polu i ambicji inwestorów za domek o powierzchni od 300 do 1000 m kw. trzeba zapłacić 150-500 tys. dol. Należy przewidzieć budowę także drogi dojazdowej, jeśli obiekt jest oddalony od drogi publicznej. Często część pola wymaga ogrodzenia.
Nie zapomnijmy o wydatkach wynikających z całej formalnej sfery prowadzenia inwestycji. Pozwolenie na budowę, ekspertyzy, porady prawne czy ubezpieczenia mogą stanowić nawet 2-3 proc. wartości inwestycji. Znaczącym, stałym kosztem może być podatek od nieruchomości. Podejmując decyzję o budowie pola, warto więc sprawdzić, jaka jest wysokość podatków na terenie gminy, aby uniknąć później przykrych niespodzianek.
Z kim w pole?
Odrębną kwestią jest sposób budowy pola. Najprościej jest zawrzeć umowę z generalnym wykonawcą. Jednak w Polsce niewiele jest firm, które mają doświadczenie w tej nowej branży, a firmy zagraniczne nie dość, że drogie, to muszą pokonać szereg barier formalnych. Najczęściej skłonne są one za dość duże pieniądze (200-300 tys. dol.) pełnić nadzór budowlany. Dobrym wyjściem mogłoby się okazać zatrudnienie jednoosobowej firmy – menedżera projektu (ok. 100 tys. dol.). Problemem jest jednak kwestia odpowiedzialności takiej firmy i ewentualnej egzekucji praw z tytułu niewłaściwego wywiązania się z umowy. Najlepiej w takim przypadku sprawdza się osoba przez kogoś polecona. Trzecim, najgorszym sposobem budowy pola jest zatrudnienie menadżera bez doświadczenia. Wówczas pozostaje nadzieja, że w trakcie budowy wszystkiego się nauczy. Jeżeli tak, to kosztem czasu i pieniędzy inwestora. A czas jest w przypadku budowy pola tak samo ważny jak pieniądze. Często jedno- albo dwumiesięczne opóźnienie w budowie oznacza cały rok utraconych dochodów.
Ale wybudowanie pola to tylko połowa sukcesu. Przecież należy je pielęgnować, a to wiąże się z kosztami zatrudnienia head-greenkeepera. I znów stajemy przed dylematem – sprowadzić fachowca z zagranicy czy zaangażować absolwenta uczelni rolniczej. Stanowczo sugeruję zatrudnienie rodzimej kadry, pod jednym wszakże warunkiem. Potencjalny kandydat powinien biegle władać językiem angielskim lub niemieckim. Po pierwsze – cała literatura branżowa jest napisana w tych językach, po drugie – aby zdobyć specjalistyczną praktyczną wiedzę, należy uczyć się za granicą. Najlepiej praktykując na dobrym polu golfowym w Anglii lub Niemczech. Dlatego jedną z pierwszych decyzji personalnych przy podjęciu decyzji o budowie pola powinno być zatrudnienie head-greenkeepera. Powinno to dać czas na ewentualne szkolenie i poznanie niektórych aspektów budowy pola przydatnych w jego przyszłej pracy.
Odrębną kwestią jest zatrudnienie pozostałego personelu, spośród którego najważniejszą osobą będzie tzw. head-pro, czyli klubowy nauczyciel. Wbrew pozorom dobry nauczyciel może znaczyć dla pola więcej niż dobre pole dla nauczyciela. Często swoją charyzmą potrafi przyciągnąć rzesze klientów, którzy pozostaną wierni klubowi przez długie lata. Doświadczony head-pro to również nieoceniona pomoc w organizacji życia klubowego oraz ekspert w organizacji turniejów. Wybór nauczyciela to w dużej mierze decyzja oparta na intuicji. Dobry head pro to dobry duch pola.
Pole to także dobrze zaopatrzony sklep golfowy, restauracja, wypożyczalnia sprzętu, czyli znów koszty, koszty i koszty. Jednak każdy z tych wydatków to inwestycja w dodatkowe źródła przychodu i tak naprawdę tylko od zasobności portfela inwestora oraz realizacji biznesplanu zależy, jak wykorzystany zostanie potencjał rynku.
Waldemar Szadny
